Ах, аренда квартир — тема вечная, как очередь в поликлинику и как разговоры про погоду на кухне у соседей. Вот только вместо дождя и солнца здесь буря эмоций и «страшилок» на тему «а вдруг арендатор превратит мою квартиру в филиал цирка или заберёт с собой даже ванну?».
И нет, это не сюжет для комедийного сериала — это реальность, с которой сталкиваются наши клиенты. Как говорится, кто предупреждён — тот вооружён… или хотя бы не впадает в панику при виде разбитого стула.
Начнём с того, что аренда квартиры — дело серьёзное и регулируется двумя документами: Гражданским кодексом РФ (глава 35 «Наем жилого помещения») и Жилищным кодексом РФ. Если бы эти документы были сериалом, то они были бы чем-то вроде «Игры престолов» для юристов: интриги, драмы и неожиданные повороты.
В роли главных героев выступают наймодатель (он же арендодатель) и наниматель (арендатор). Забавно, что в юридическом языке они звучат почти как персонажи из старой советской комедии: «наймодатель» — такой серьёзный дядька с папкой документов, а «наниматель» — молодой парень с чемоданчиком надежд.
Наши клиенты часто приходят к нам с вопросами: «А правда ли, что если я сдаю квартиру, то могу проснуться без неё утром?» Или: «Разве можно выкинуть жильцов вместе с их котом и тортом за неуплату?» Здесь самое время вспомнить старый анекдот: приходит мужик к адвокату и говорит: «Доктор, помогите!
Мои квартиранты съели мой холодильник!» А адвокат отвечает: «Ну что ж вы сразу не сказали? Мы сейчас договор напишем так, что холодильник будет числиться за вами!» Не совсем смешно? Ну да ладно, юмор – наше всё.
Первое правило успешной аренды – договор должен быть составлен грамотно. Нет-нет, не просто распечатать шаблон из интернета и подписать его карандашом!
Представьте себе ситуацию: Иван Петрович решил сдавать квартиру своей мечты бабушке Аграфене. Он написал договор от руки на салфетке в кафе (ну потому что юрист дорого стоит), а через неделю Аграфена привела на просмотр целую бригаду родственников и объявила себя главной квартиросъёмщицей.
Было весело до тех пор, пока Иван Петрович не понял, что салфетка уже исчезла вместе с его правами на квартиру. Вот почему мы всегда советуем обращаться к специалистам по недвижимости – они знают все подводные камни.
Особенно смешно бывает с так называемой автоматической пролонгацией договора сроком до года.
Многие думают: «Подпишу один раз – и пусть живут сколько хотят». Но тут есть подвох!
Такой договор превращается в бессрочный марафон аренды. Это как взять абонемент в спортзал и забыть про него навсегда – только платишь деньги без возможности выйти из зала. Поэтому лучше подписывать новый договор каждый раз после истечения срока – чтобы избежать сюрпризов.
Ещё одна забавная история связана с гостями нанимателя.
Однажды наш клиент пожаловался: «Я указал в договоре одного жильца, а теперь там живёт целая футбольная команда!» Важно прописывать всех проживающих лиц в договоре – от младенцев до дедушек – чтобы потом не пришлось устраивать подсчёт населения квартиры по переписи. Иначе можно оказаться хозяином мини-общежития без возможности выгнать нежеланных гостей.