Вложиться в недвижимость — это как посадить денежное дерево: сначала посеешь пару миллионов, а потом собираешь урожай в виде стабильного дохода с аренды. Только вот деревья эти не растут сами — нужно уметь правильно выбрать участок, то есть квартиру, чтобы не получить вместо яблок одни колючки и сорняки. Ведь доходность квартиры — это такой волшебный показатель, который показывает, сколько вы реально заработаете на сдаче жилья в аренду относительно того, сколько за него отдали. Представьте: купили вы квартиру за миллион, а она вам каждый год приносит 60 тысяч рублей — значит доходность 6%.
Вроде бы неплохо, но если забыть про коммуналку, налоги и ремонт кухни после очередного «мастера» с YouTube, то можно и минус получить.
Это напоминает случай из жизни моего знакомого: решил он вложиться в квартиру на окраине Москвы — думал, что аренда будет золотой жилой. А оказалось, что ближайший магазин — через три остановки автобуса и лесополосу. Сдать жильё пришлось соседу по даче за полцены!
Вот вам и доходность «сюрприз». Так что расчет — дело тонкое и требует учета множества факторов: расположение, состояние жилья, спрос на аренду именно в этом районе и даже настроение потенциальных жильцов (шутка!).
Как говорил один мудрый риелтор: «Если хочешь заработать на недвижимости — сначала научись считать не только деньги, но и время своих нервов».
Говоря о расчетах доходности, многие думают: да там же всё просто! Берёшь годовой доход от аренды делишь на стоимость квартиры и умножаешь на сто процентов. Но тут как с анекдотом про математика и инженера.
Математик говорит: «У меня есть формула!» Инженер отвечает: «А я знаю где взять инструменты!» Точно так же с недвижимостью — формула есть у всех, а вот где найти подходящую квартиру с минимальными рисками — вопрос. Поэтому лучше обращаться к профессионалам.
Они знают все подводные камни рынка Москвы и области.
Кстати об агентствах недвижимости – некоторые считают их посредниками между вами и квартирой, которые только деньги сосут. Но поверьте моему опыту: агентство — это как хороший шеф-повар на кухне инвестиций.
Без них можно получить вместо вкусного пирога пережаренный омлет из головной боли и потраченных нервов. Особенно если пытаетесь купить или продать самостоятельно без нужного опыта.
Смешной случай был недавно на одном из таких рынков: один парень решил продать свою квартиру сам и выставил цену выше рыночной – мол, пусть покупатели побегают вокруг неё как вокруг новогодней ёлки в ожидании подарков. В итоге квартира стояла пустая целый год!
А соседская бабушка продала своё жильё через агентство за месяц — причём дороже! Вот вам урок – не жадничайте на профессионалах.
Теперь о том, чего боятся все владельцы квартир для сдачи – пустующих месяцев без арендаторов или неожиданных ремонтов после очередной вечеринки жильцов-соседей по съемному счастью.
Чтобы избежать этих сюрпризов стоит тщательно проверять будущих квартирантов или доверять эту работу специалистам.
И ещё немного юмора для настроения: почему арендодатели любят калькулятор? Потому что он помогает им считать прибыль даже тогда, когда мозг уже устал от бесконечных звонков с вопросом «Можно ли привести кота?» или «А можно ли курить кальян в комнате?»