Россияне, владеющие несколькими квартирами, обычно не сидят сложа руки, а сдают лишнее жилье в аренду. Ведь кто же откажется от дополнительного дохода? Правда, как и в любом хорошем бизнесе, тут есть свои подводные камни — например, налог на доходы от аренды.
И если вы думаете, что можно просто тихо посидеть, пересчитать деньги и забыть о государстве — спешу вас разочаровать. Налоговики знают всё! Как говорится, «хочешь спрятать деньги — спрячь их в декларации».
Сейчас эксперты предрекают рост цен на аренду из-за высоких ставок по ипотеке и отмены льготной ипотеки — получается, рынок недвижимости решил сыграть в игру «кто дороже сдаст», а арендаторы вынуждены платить за удовольствие жить где-то не у мамы.
Это как если бы ваш сосед вдруг решил повысить плату за парковку перед домом до уровня билета на концерт любимой группы. Но увы, такова реальность.
А теперь к самому вкусному — как платить налоги с дохода от сдачи квартиры и можно ли при этом немного сэкономить? Вариантов несколько, и каждый обладает своим шармом и подвохами.
Первый вариант — платить налог как физическое лицо по ставке 13% (или 15%, если доход свыше пяти миллионов рублей).
Тут всё просто: сдаёте квартиру знакомому или случайному человеку — заполняете декларацию до 30 апреля следующего года и платите налог до 15 июля. Если вы забыли про эти даты или решили «забыть» сознательно — налоговая обязательно напомнит вам об этом письмами с намёками вроде «Добрый день! Мы знаем о ваших доходах!» Кстати, если квартира в собственности нескольких человек, каждый должен подать свою декларацию.
Представьте себе семейный ужин: мама говорит папе – «Ты декларацию подал?» А папа отвечает: «Нет, ты!» И так круг замкнулся.
Если же вы сдаёте квартиру юридическому лицу (например, компании), то налоговый агент – это арендатор. Он удерживает 13% из суммы арендной платы и перечисляет их государству.
Вы получаете меньше денег, но зато спокойны за отчетность. Это похоже на ситуацию: вы даёте другу деньги на пиво, а он сразу забирает часть на общак.
Есть ещё один приятный момент для тех, кто платит НДФЛ — право на налоговый вычет при наличии расходов на дорогостоящее лечение или образование за последние три года.
То есть государство говорит: «Мы понимаем ваши проблемы со здоровьем или учебой», и даёт немного послаблений. Ну а чтобы уменьшить налогооблагаемую базу еще больше, можно прописать в договоре найма отдельные коммунальные платежи по счетчикам — тогда они не будут включаться в доходы от аренды.
Второй способ платить налоги — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и перейти на упрощённую систему налогообложения (УСН). Здесь ставка всего 6%, что звучит заманчиво!
Но не всё так просто: придется регулярно подавать отчеты и платить страховые взносы даже если доходов нет. Это как быть членом клуба любителей штрафов: плати взносы вне зависимости от посещаемости.
А еще есть режим для самозанятых – новинка отечественной налоговой кухни! Там ставка ещё ниже — всего 4-6%.
Но подходит он только тем счастливчикам, кто сдаёт жильё физическим лицам напрямую и не превышает определённый лимит дохода.