Аренда жилья или коммерческой недвижимости — дело, скажу я вам, не из легких. Это как вступить в брак: вроде бы все счастливы и довольны, пока не начнутся совместные платежи и выяснения, кто же забыл выключить свет в коридоре. И тут важно помнить: у арендодателя и арендатора есть свои права и обязанности, прописанные в законах России, а значит — без знания этих нюансов можно легко попасть впросак.
Начнем с того, что аренда бывает разной.
Кто-то снимает квартиру, кто-то офис, а кто-то — участок земли у государства (там арендодатель особенно строг). Есть еще аренда с правом выкупа — такая себе ипотека наоборот: сначала платишь за съем, а потом вдруг понимаешь, что хочешь это все купить. Аренда автомобилей и оборудования тоже популярна — особенно если хотите почувствовать себя героем гонок «Формулы-1», но без покупки машины.
Лизинг звучит солидно и часто пугает своей сложностью; многие думают: «лучше уж взять кредит на новый телевизор». Ну и конечно субаренда — когда вы сдаете то, что сами сняли.
Тут главное не перепутать и не оказаться в ситуации из анекдота: «Снял квартиру у хозяина, а хозяин — у меня».
Самое забавное начинается с договоров. Если срок аренды превышает год — договор надо регистрировать в Росреестре. Но хитрость в том, что большинство умных людей заключают договоры на 11 месяцев с возможностью продления.
Получается как игра в прятки: вроде бы все по закону, но гарантий на продолжение нет никакой. Арендодатель может сказать: «Спасибо за ваши 11 месяцев» и пожелать счастливого пути.
Письменный договор — ваш лучший друг и защитник. Без него спор превратится в бойню на кухне с криками «Ты обещал!».
В договоре фиксируются права и обязанности сторон так четко, что даже бабушка сможет понять. Например, арендатор имеет право спокойно жить или работать в помещении (если это коммерческая недвижимость), требовать от арендодателя исправить протекающий кран или сломанную дверь… Но тут главное внимательно читать договор!
Ведь однажды мой знакомый снял квартиру с пунктом «арендатор обязан кормить попугая арендодателя». Вот ведь сюрприз!
Обязанности арендатора тоже прописаны законодательно: платить вовремя (это самое главное!), бережно относиться к имуществу (то есть не устраивать вечеринки с разломанными стенами) и соблюдать правила дома или офиса. В противном случае можно получить штрафы или даже выселение — тогда будет весело собирать вещи под музыку соседа сверху.
Арендодатель тоже не безусловный герой сказки про Золушку – у него есть права и обязанности. Он должен предоставить жилье или помещение в пригодном состоянии, следить за ремонтом (хотя иногда ремонт превращается в бесконечный сериал), а также уплачивать налоги с доходов от аренды.
Вот тут начинается настоящий квест! Многие пытаются спрятать доходы от налоговой так же ловко, как кот прячется от ванны: тихо шуршат бумажками и надеются на лучшее.
Но налоговая инспекция – это как соседка снизу с острыми ушами: рано или поздно узнает обо всем!
Она опросит квартирантов («Да вы знаете, он постоянно устраивает вечеринки!»), соседей («Громко играет музыка по ночам!»), участкового («Да я их всех знаю!») и даже проверит банковские переводы на вашей карте («Ого! Сколько денег!»). Если сумма аренды больше 200 тысяч рублей в месяц – внимание повышается до уровня спецоперации ФСБ.