Покупка квартиры под аренду – это как вступление в брак с недвижимостью: вроде бы все просто, но нюансов столько, что можно и голову сломать, и кошелек растерять. Представьте: вы решили стать арендодателем – теперь у вас есть собственный маленький бизнес, где главный сотрудник – квартира, а клиенты – квартиросъемщики.
Но какие они бывают? И как сделать так, чтобы этот бизнес приносил не только головную боль, но и доход?
Начнем с того, что жилая недвижимость традиционно считается самым надежным способом сохранить деньги.
В отличие от депозитов, которые иногда ведут себя как лотерея (сегодня ты богат, завтра банк говорит «простите»), квартира никуда не денется. Она стоит на месте и ждет своего часа. Ну или арендаторов.
Кстати о них: сдавать жилье – это почти как заводить домашних животных. Есть аккуратные квартиросъемщики – редкая порода, которая убирает за собой и платит вовремя; а есть те, кто умеет превращать квартиру в полосу препятствий для ремонтников.
Доходность аренды напрямую зависит от того, кого вы решите впускать в свой дом. Скажем честно: если вы хотите получать стабильный доход без лишних хлопот, придется выбирать между студенческим братством (которое любит вечеринки до утра) и гастарбайтерами с нерусским акцентом (которые могут быть аккуратными или наоборот). Вот тут-то и начинается веселая жизнь арендодателя.
Если говорить о ремонте перед сдачей квартиры в аренду, то косметический ремонт раз в пять лет вполне достаточен при условии, что ваши жильцы не устраивают там чемпионат по боулингу из мебели.
Стоимость такого ремонта колеблется около 2000 рублей за квадратный метр – немного дешевле билетов на концерт любимой группы вашего подростка. Главное правило: не вкладывайтесь слишком сильно! Ведь ремонт должен быть «достаточным», а не «шикарным». А то потом придется объяснять соседям почему у вас в квартире золотые краны.
Приблизительно для жизни арендодателю нужно иметь около 15 тысяч рублей в месяц на еду и коммуналку (а еще кофе и пару пирожков для настроения).
Если же добавить одежду, медицинские услуги и развлечения типа похода в кино или похода к стоматологу после просмотра страшного фильма – сумма возрастает до 25-35 тысяч рублей ежемесячно. Такой доход можно получить либо сдавая однокомнатную квартиру в Москве (где цены кусаются), либо две однушки в Питере (город белых ночей и тоже приличных цен), либо аж четыре квартиры в провинции (где люди любят простор).
Существует несколько классов квартир для аренды, каждый со своей историей и характером съемщиков. Например, дешевые квартиры на окраинах города напоминают заброшенный остров из приключенческого фильма: далеко от школ и магазинов, зато полно экзотических персонажей – студентов-подработчиков или гастарбайтеров-мигрантов. Надежность таких жильцов часто вызывает вопросы сродни вопросу «почему курица перешла дорогу?».
Ответ прост: чтобы добраться до ближайшего магазина! Ремонт там почти отсутствует – ведь после каждого нового съемщика приходится устраивать своеобразное шоу «Восстановление жилья».
Квартиры эконом-класса уже получше: свежий косметический ремонт напоминает попытку покрасить старый сарай новой краской – вроде бы красиво, но все равно видно трещины под поверхностью. Там мебель старая, техника рабочая — идеальный вариант для тех же студентов или молодых работников с ограниченным бюджетом.