Ах, апартаменты в Москве — тема горячая, как утренний кофе в пробке на Тверской! Кто-то мечтает о роскошных квартирах с видом на Кремль, а кто-то ищет «нормальные» апартаменты для аренды, чтобы не только жить, но и подзаработать.
Сегодня я расскажу вам про этот загадочный мир недвижимости с юмором и парой забавных историй, потому что серьезные темы тоже любят повеселиться.
Начнем с того, что самые заманчивые апартаменты — это, конечно же, редевелопмент. Звучит как магия: берешь старое здание, делаешь там ремонт, добавляешь красивое фойе — и вуаля! — студия для жизни и аренды готова. Но тут есть свои подводные камни.
Представьте себе: вы купили такую красоту за смешные деньги, а потом получаете налог на имущество до 2%. Это примерно как если бы ваш холодильник вдруг начал требовать дань за каждый съеденный бутерброд.
Коммунальные платежи? От 150 рублей за метр — считайте сами! Вот я однажды решил посчитать коммуналку за свою однушку и чуть не упал в обморок: «А можно я буду платить только за воздух?» К сожалению, нет.
Еще одна беда редевелопмента — низкая ликвидность при продаже. То есть если через пару лет вы захотите продать эту прелесть и купить что-то поуютнее или просто сбежать от налогов — приготовьтесь к танцам с бубном.
Продать такие апартаменты иногда сложнее, чем уговорить кота принять ванну. Многие новички в инвестициях покупают их из-за низкой цены — ну кто устоит перед словом «дешево»? Но потом выясняется: дешевле должно быть еще дешевле!
Для примера возьмем ЖК «Лофт на Подъемной, 14». Там 25 метров счастья стоят около 7 миллионов рублей (цены на момент обзора).
Аренда приносит около 50 тысяч в месяц. Казалось бы – вот он рай доходности! Но давайте посчитаем вместе: налог на имущество – 2500 рублей (почти как подписка на Netflix), коммуналка – около пяти тысяч (здесь уже можно пригласить сантехника и электрика одновременно), налог на аренду для ИП – три тысячи (где мой бухгалтер?), амортизация – тысяча рублей в месяц (это когда квартира стареет быстрее вас после пятницы), плюс земельный налог – еще пятьсот рублей. И не забываем про простой квартиры две недели в году – это примерно две тысячи рублей потерь.
В итоге чистыми выходит около 36 тысяч рублей или годовая доходность чуть больше шести процентов.
Звучит неплохо? Да!
Только помните: это апартаменты! Их продать потом будет сложнее, чем объяснить бабушке зачем вам криптовалюта. Кадастровая стоимость может вырасти так же быстро, как растут цены на бензин перед отпуском — и тогда налоги начнут кусаться сильнее комаров летом.
Я бы лично предпочел квартиру-студию до 20 метров без налога на имущество (есть такой вычет!) с низкой коммуналкой.
Ее можно сдавать самозанятому без лишних заморочек и отчетности — оформил через приложение за пять минут и живи спокойно. Помню случай: один знакомый решил стать арендодателем и зарегистрировался как ИП… Через неделю его бухгалтер попросил пересмотреть планы после изучения всех налогов и поборов. В итоге он стал самозанятым и спокоен как слон в цирке.
Теперь о том самом страшном слове – налоги!
Они считаются от кадастровой стоимости имущества и могут быть либо 0.5%, либо целых 2%. Как понять какую цифру ждать?
Тут все зависит от того, сколько площади вашего объекта используется под коммерцию: магазины, офисы или кафе рядом с вашим окном могут добавить проблем.