Аренда — это как свидание: иногда хочется на один вечер, а иногда — на всю жизнь. Вот только в мире недвижимости всё чуть сложнее, чем просто «пойдём в кафе». Существует два главных подхода к оформлению договоров аренды: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные — это как встреча на часок-другой, максимум до года, и тут можно не заморачиваться с регистрацией в Росреестре.
А долгосрочные — словно серьёзные отношения с ежегодной индексацией арендной платы, штрафами за досрочное расставание и упрощёнными судебными процедурами для тех случаев, когда любовь проходит.
Почему же многие предпочитают заключать договора именно на 11 месяцев? Ответ прост: 12 месяцев — это уже серьёзно, нужно идти регистрировать отношения в Росреестр, платить пошлины и тратить время на бюрократию. А 11 месяцев — это как сказать «мы пока просто друзья», никаких обязательств и лишних бумажек!
Представьте себе: договор аренды здания или сооружения должен быть обязательно в письменной форме (как приглашение на свидание!), подписан обеими сторонами, иначе он недействителен. Если срок аренды меньше года — забудьте про регистрацию. Закон такой хитрый!
Кстати, если вы думаете продлить контракт после этих 11 месяцев, можно просто подписать приложение о продлении — своего рода «давай ещё разок» без лишних вопросов. Но если арендатор вдруг решит уйти раньше срока без вашего согласия — только через суд!
Тут уж шутки плохи. Как говорится у нас: «Лучше спорить в суде, чем с соседом из-за парковочного места».
Самые весёлые истории случаются при аренде коммерческих помещений юридическими лицами. Представьте себе фирму, которая снимает офис под магазин мороженого (в России!) и вдруг начинает стройка рядом — весь поток клиентов уходит к конкурентам с бесплатным Wi-Fi и кондиционером в жару.
Вот тут-то долгосрочный контракт с большими штрафами за расторжение превращается в настоящий кошмар для арендатора. Краткосрочная аренда спасает начинающих бизнесменов от таких сюрпризов: попробовали бизнес месяц-другой, поняли что не взлетит — ушли без потерь.
Для тех, кто не хочет платить государству по 20 тысяч рублей за регистрацию прав (а кто хочет?), краткосрочная аренда становится настоящим спасением. Ведь платить за то, чтобы просто снять помещение на год или меньше? Это почти как покупать билет на автобус туда-обратно по цене первого класса!
Теперь немного о том, что должно быть прописано в договоре краткосрочной аренды – ведь бумага всё стерпит!
В первом пункте нужно чётко описать объект: адрес (чтобы не перепутать с соседним домом), название помещения (коридорчик или целая квартира), кадастровый номер (если есть) и назначение использования (ну чтобы не решили устроить там зоопарк). Во втором пункте прописываем размер оплаты и способы её расчёта — наличкой или безналом; помните старую шутку про двух бухгалтеров?
Один говорит другому: «Ты мне деньги переведи», другой отвечает: «А я тебе их наличкой принесу!» Вот так и здесь.
Права и обязанности сторон тоже важны – например условия продления договора или возможность поднять арендную плату без предупреждения вас утром звонком «Извините, мы теперь хотим больше». Также стоит указать сроки аренды и причины прекращения договора – чтобы потом не было сюрпризов типа «Вы съезжаете завтра?
А почему так рано?» И конечно же реквизиты сторон – паспортные данные физических лиц или представителей юридических лиц.