Ах, сдача квартиры в аренду — занятие почти святое для самозанятых! Если бы это было олимпийским видом спорта, медали бы раздавали пачками.
Но вот загвоздка: доходы от этой деятельности, увы, не попадают под налог на профессиональный доход (НПД). Как говорится, «жилая недвижимость — она как своя тёща: особая категория».
Ну что ж, давайте разбираться вместе с юмором и без зубрежки.
В России самозанятые — это такие люди-невидимки на рынке труда: мастера ногтей, сантехники, веб-дизайнеры и репетиторы. Они работают напрямую с клиентом и платят налоги по упрощёнке.
До 2019 года они были скорее призраками для налоговиков — никто их особо не трогал. Но тут государство решило провести эксперимент и предложило платить всего 4% налога — меньше чем ИП! Представьте себе: раньше налог был как слон в посудной лавке, а теперь — как котёнок в тапках. Эксперимент стартовал в Калужской области и Москве и быстро стал хитом среди самозанятых.
Однако есть исключения.
Например, если вы торгуете подакцизными товарами или полезными ископаемыми, то вам сюда не дорога. Также ограничение по доходу — до 2,4 миллиона рублей в год. А вот месячный доход не регламентирован — можно зарабатывать хоть миллион в месяц (ну или пытаться).
Так стоит ли переходить из ИП в статус самозанятого?
Конечно! Особенно если вы сдаёте жильё легально. Ведь сдавать квартиру «в чёрную» — всё равно что играть в рулетку с судьбой: выиграешь — отлично, проиграешь — привет от налоговой службы.
Легальная аренда выгодна всем: и государству (налог-то получен), и собственнику (правовая защита обеспечена). Если арендатор начнёт устраивать вечеринки до утра или завести домашних змеек без разрешения — всегда можно обратиться в суд.
Теперь главный вопрос: имеют ли самозанятые право сдавать жильё?
Да! Это их конёк.
Можно сдавать целую квартиру, комнату или даже частный дом. Главное условие – объект должен быть жилым.
Вот апартаменты уже попадают под нежилой фонд и для них НПД не действует — как будто апартаменты говорят: «Мы слишком крутые для этого режима». Переход апартаментов в жилой фонд обещали давно, но пока они остаются словно те неприкаянные родственники на семейном празднике.
Интересно ещё то, что по закону арендодатель не обязательно должен быть собственником жилья.
Допустим, у вас есть договор ссуды от владельца квартиры – значит можете сдавать её дальше и платить налоги честно. Это как если вы одолжили у друга велосипед и решили его прокатить соседям за деньги — только законно!
Самозанятый может сдавать жильё хоть на сутки, хоть на годы – никаких ограничений нет! Главное – заносить все платежи в приложение налоговой службы и выдавать чеки клиентам. А если хотите сдать долю квартиры – пожалуйста!
Только пусть эта часть будет жилой площадью.
А теперь о забавных моментах из жизни арендодателей-самозанятых. Знакомый рассказал историю: решил он комнату через риэлтора сдать «по-нормальному», а риэлтор ему отвечает: «Договор составим так красиво – что соседи будут завидовать!» В итоге договор был настолько подробным и юридически грамотным, что даже юрист соседнего дома позвонил попросить копию для своего ремонта.
Но есть свои нюансы: например, договор нужен всегда! С физлицом заключается договор найма жилого помещения; с юрлицом – договор аренды недвижимости (да-да, даже если ваш арендатор вдруг окажется космической корпорацией). Большинство сделок идут именно с физическими лицами.