Ах, сдача квартиры в аренду — мечта многих! Казалось бы, просто поставил табличку «Сдается», и денежки сами текут в карман, словно из крана с горячей водой. Но не тут-то было! Как говорил мой знакомый арендодатель: «Сдавать квартиру — это как заводить хомяка.
Сначала кажется милым и беззаботным, а потом он начинает грызть проводку и устраивать ночные марафоны». Вот и в аренде: доходы вроде есть, но хлопот — море.
Начнем с главного: доходность.
Средняя годовая прибыль от сдачи квартиры — примерно 3-5% от стоимости жилья. Если вы рассчитывали на золотые горы, то придется немного пересмотреть ожидания. В Москве, например, этот показатель может быть чуть выше — 4-7%.
Но здесь как в анекдоте про бизнесмена: «Я вложил деньги в недвижимость… теперь жду, когда она начнет приносить деньги». И ждешь… 18 лет! Именно столько обычно занимает окупаемость квартиры при сдаче в аренду. Можно сказать, что это инвестиция для терпеливых или тех, кто любит долгосрочные отношения с банком (в случае ипотеки).
А вот ипотека — это отдельная песня.
Представьте себе ситуацию: вы берете квартиру в кредит, чтобы сдавать ее арендаторам и покрывать платежи по ипотеке. Но проценты банку растут быстрее вашего дохода от аренды.
Тут можно вспомнить классический анекдот: «Брал ипотеку под сдачу квартиры… Теперь квартира у меня на руках, а квартира у банка — в сердце». Так что если планируете заработать быстро — подумайте еще раз.
Выбор жилья для аренды тоже дело тонкое. Эксперты советуют брать недорогие одно- или двухкомнатные квартирки в популярных районах или там, где предложение ограничено.
Почему? Потому что такие квартиры всегда востребованы студентами да молодыми специалистами. Однако даже самая лучшая квартира может превратиться в поле битвы между собственником и квартирантами.
Кстати о квартирантах! Иногда они съезжают раньше срока или вовсе оставляют после себя сюрпризы – от сломанной мебели до загадочных пятен на стенах.
Мой друг однажды рассказывал: «Поставил новый диван – через месяц нашел на нем рисунок маркером… Квартиросъемщик сказал: “Это арт!” Я ответил: “Спасибо за искусство, но платить за реставрацию буду я?”» Вот так и живем.
Если не хочется самому бегать по объявлениям и общаться с потенциальными жильцами (что порой напоминает кастинг на роль главного героя фильма ужасов), можно обратиться к риэлторам. Они обещают взять все заботы на себя: найти жильцов, оформить договоры и даже уговорить квартирантов платить вовремя (что само по себе чудо).
Но тут главное не попасть к дилетанту.
В одном городском анекдоте риэлтор объясняет клиенту: «Мы найдем вам квартиросъемщика быстро! Только вот договор оформлять придется самим». Клиент вздыхает: «А зачем тогда я вас позвал?» Вот так иногда бывает – услуги оказываются частичными или стоят дороже ожидаемого.
Еще интересный момент – кто платит риэлтору?
Часто именно арендатор берет на себя оплату услуг посредника. Тогда собственнику приходится мириться с тем, что часть потенциальных жильцов просто не хочет переплачивать и ищет варианты напрямую у хозяев жилья.
Представьте ситуацию: ищешь квартиру без посредников – а их всех уже заняли те же самые риэлторы! Это как пытаться купить билет на концерт без посредников – билет уже раскупили заранее.